아래 내용은 MBC 이진우의 손에 잡히는 경제의 방송내용을 정리한 내용입니다. ( http://remindof.tistory.com/1 )
손경제 상담소: 전월세, 상가임대 상담 - 2016년 2월 9일 방송내용
질문:
- 마트 운영중인 건물이 재건축 예정이다.
- 마트인수시 권리금 지불한게 있다.
- 이것 어떻게 되나?
답:
- 재건축을 임대인이 추진중이라면, 보통은 임대차 계약시 '언제 재건축 예정이니 그때는 나가셔야 한다'라는 특약을 하게 된다.
- 만약, 그런 특약을 했고, 임차인도 알고 있다면 예외적으로 권리금은 보호되지 않는다.
- 그런 특약을 하지 않더라도, 건물의 노후, 붕괴 등으로 갑자기 재건축을 해야 하는 상황이라면
예외적으로 임대차 계약 종료가 허용되는 경우로 권리금이 보호 되지 않는다.
- 하지만, 주변에 아파트가 들어선다던가, 어떤 이유로 건물주가 재건축을 하려는 경우는 권리금이 보호된다.
이 경우 권리금은 임대인이 줘야 하고, 그 금액도 계약 당시 권리금이 아닌 현 시세를 반영한 권리금이다.
현 시세 권리금은 감정을 받던가, 새 임차인이 주기로 한 금액이 기준이다.
- 보통은 주변 부동산중개소에 문의하면 간단히 확인할 수 있다.
질문:
- 보증금: 5,000만원 / 월세: 250만원 계약 예정이다.
- 경기도는 상가임대차보호법 적용 상한액이 3억원이다.
- 위와 같이 계약을 할 경우 환산보증금이 3억원이 된다.
- 내가 상가임대차보호법의 보호를 되나?
- 어떤분은 부가세를 포함하면 3억원이 넘어 어렵다고도 한다.
- 만약 현재는 상가임대차보호법의 보호를 받더라도,
계약기간(2년)이 종료되어 재계약시에
월세가 인상되면 3억이 넘게되어 상가임대차보호법의 보호를 받지 못하는 것은 아닌가?
답:
- 상가임대차보호법의 적용을 받으려면 보증금 한도가 정해져 있다.
환산보증금 = 보증금 + 월세 * 100
- 윗분은 5,000 + 250 * 100 => 30,000만원으로 3억이 환산보증금이다.
- 여기서 월세는 매월 일정액을 내는 금액으로 부가세를 포함한다.
따라서 위 금액에 부가세를 고려하면 윗분의 경우 상가임대차보호법의 적용 한도인 3억원을 넘게 된다.
- 하지만 상가임대차보호법이 개정이 되면서
중요한 몇몇 조항을 제외하고는 보증금 제한의 한도를 넘더라도 전부 적용(보호)이 되도록 했다.
- 예를 들면 '대항력', '무시적 갱신', '권리금' 등의 규정은
(환산)보증금 한도와 관계없이 다 보호를 받을 수 있다.
- 윗분이 걱정하는 부분이 5년 임대기간 보장과 관련한 부분이라면 크게 걱정하지 않아도 된다.
추가질문:
- 그러면 환산보증금이 기준을 넘어가서 상가임대차보호법의 보호를 못 받는 경우
임차인이 불편한 점은 어떤것인가?
- 상가임대차보호법에서는 보증금이나 차임(월세 등)의 증액 한도(9%)를 정하고 있는데
이 증액 한도에 관한 보호를 받을 수 없다.
질문:
- 상가 월세는 법적으로 9%까지만 증액할 수 있다고 하는데
건물주인이 월세를 160만원에서 400만원으로 올렸다.
- 계약기간이 지나 '나가'라며 그렇지 않으면 인상된 월세를 부담하라는데 방법이 없나?
답:
- 월세를 160만원에서 400만원으로 올린것은 과도하다.
- 아마도 '나가'라는 취지에서 이야기 한거 같다.
- '상가임대차보호법'은 '임차인'을 보호 규정이므로 법을 위반한 경우는 효력이 없는 것이다.
- 임차인의 경우 400만원을 주고 사용을 하더라도
원칙적으로 임대차 기간이 종료된 후 9%를 초과한 부분에 대해서는 반환청구를 할 수 있다.
추가질문
- 160만원 월세 계약서와 400만원 월세 송금한 증빙자료가 있다면 나중에라도 반환청구 소송을 진행할 수 있나?
- 그렇다.
- 160만원의 9%면 약 14만원 정도로, 인상을 하더라도 174만원정도가 한계다.
- 따라서 400만원 인상을 강요받아 냈다고 하면, 400만원과 174만원의 차액은 돌려달라고 소송을 할 수 있다.
추가질문
- 10년동안 월세 인상이 없었다.
- 주변에 시세도 너무 오르고 해서 10년 * 9% => 90%니까 이번에는 90% 인상을 하겠다.
- 이런경우 가능한가?
- 상가임대차보호법에서 이야기 하는 9%는 갱신시 인상할 수 있는 폭이다.
- 따라서 기존의 차임으로 몇년을 지내왔는지는 중요하지 않다.
- 계약 갱신시 직전 차임에서 얼마를 올릴 수 있는지를 정한 것으로 10년동안 유지를 한것은 중요하지 않다.
추가질문
- 임차인이 각종 집기가 있는 상태에서 월세도 내지 않고, 장사도 안 하고 있다.
- 현재 연락도 되지 않은 상태라 어떻게 하면 좋은가?
- 임차인의 물건을 임의로 정리하면 안된다. (이럴 경우 다른 문제가 발생할 수 있다.)
- 이런 경우는 정당하게 임대차 계약을 해지하고, 임차인의 물건은 다른 곳으로 옮긴 후 새로운 임차인을 들여야 한다.
- 그리고 임차인의 물건을 보관하는 비용이나 밀린 차임 등에 대해서는
임차인의 물건을 강제 경매하는 방법 등로 처분하여 정리할 수 있다.
질문:
- 현재 한의원을 하시는 분(임차인)이 카페를 하려는 새로운 임차인에게 권리금을 받고 넘기고 싶어 한다.
- 하지만 건물주는 '한의원'만을 원하며 업종을 고집하고 있다.
- 임대인이 업종을 선택할 수 있는가?
답:
- 임대인은 목적을 자기 의지데로 사용할 권리가 있다.
- 업종 선택의 권리는 임차인이 아닌 임대인에게 있다.
마지막 질문은 방송 시간이 짧아 제대로 답변이 안된거 같다.
이날 이후 며칠 후 방송된 내용을 확인하면
2016/02/16 - [MBC-이진우의손에잡히는경제] - 상가 권리금 보호법
- 건물주는 세입자와 권리금 합의가 된 신규 임차인이 맘에 들지 않더라도 받아 들여야 하는거냐?
- 그렇다. 그게 이 법의 취지다.
이런 내용이 있다.