아래 내용은 MBC 이진우의 손에 잡히는 경제의 방송내용을 정리한 내용입니다. ( http://remindof.tistory.com/1 )
손경제 상담소: 전월세, 상가 임대 관련 상담 - 2016년 2월 9일 방송내용
질문: 보일러 고장은 누가 고치나?
답:
- 임대차 계약을 하게되면 임대인 소유의 물건을 임차인이 빌려서 사용하는 것이다.
- 따라서 그 물건은 온전해야 하고, 온전하게 만드는 책임도 집주인(임대인)에게 있다.
- 법문에는 '계약 존속중에는 임차인의 사용,수익하는데 필요한 상태를 만들어줘야될 의무가 임대인에게 있다.'라고 되어 있다.
- 따라서 보일러 고장과 같이 간단한 수리로 해결되지 않는 것은 집주인(임대인)이 고쳐야 한다.
추가 질문:
- '원상회복' 조항과 관련된 내용
- 만약, 임차인의 과실이나 구조물 변경 등에 의한 것은 임차인이 복구해야할 의무가 있다.
- 하지만 임차인은 정상적으로 사용했으나 노후 등에 의한 고장이나
임차인의 과실이 아닌 이유로 고장인 발생한 경우는 임대인이 수선을 해야 한다.
추가 질문:
- '고장의 원인'으로 다툼(분쟁)이 발생한 경우 그 입증 책임은 누구에게 있나?
- 일반적으로 보일러 외관상 문제가 없다면 임차인 과실로 보기 어렵다.
- 따라서 임대인이 입증을 해야 한다.
추가 질문:
- 추위로 보일러 수도관 등이 얼어 고장이 발생한 경우는 누가 수리를 해야 하나?
- 보일러의 위치가 외부에 있어, 외부 환경이 원인이 되어 고장이 발생할 수 있는 경우
임대인은 그런 외부 환경으로 고장이 발생하지 않도록 할 의무가 있다.
따라서, 이런 경우도 임대인이 수리를 해야 한다.
- 만약 그와 관련하여 계약시 구체적(동파가 발생할 수 있으니 임차인이 잘 조치를 하라)으로 명시를 했다면 달라질 수 있다.
질문:
- 이사를 갈 경우 임대인에게 언제까지 이야기 해야 하나?
- 계약기간내에 이사를 갈 경우 복비는 누가 부담해야 하나?
답:
- 임차인 입장에서는 법률적으로 나가기 1개월전에 이야기하면 된다.
- 현실적으로는 그전에 미리 이야기를 한다.
- 임차인은 이사갈 계획이 잡히는 1개월전이라도 미리 이야기를 해서,
임대인이 보증금을 마련할 수 있는 시간을 주는 것이 좋다.
추가질문:
- 임차인 사정으로 약속한 만기보다 몇개월 늦게 이사를 가게되는 경우,
임대인이 보증금을 더 늦게(새 임차인을 구한 후에) 주더라도 방법이 없나?
- 임대인과 임차인 사이에는 임대차 계약 종료시 각각 권리와 의무가 있다.
- 임대인은 보증금을 돌려줘야할 의무와 임대 목적물을 받아야 하는 권리가 있고,
임차인은 보증금을 받아야할 권리와 임대 목적물을 돌려줘야할 의무가 있다.
- 이것은 동시 이행관계에 있다.
- 만약 동시 이행이 되지 않을 경우, 늦게 돌려주는 쪽은 그때부터 지연 이자를 줘야 한다.
- 임차인은 '언제 이사를 갈 것이고, 이사갈 집과 계약이 끝난 상태로 언제까지 보증금을 돌려주지 않으면 계약이 취소되어 계약금을 날리는 손해를 볼 수 있다.'와 같은 내용을 명확히 알려줘야 한다.
- 이렇게 하면 실제 손해 발생시 손해배상 청구를 할 수 있는 증거자료가 된다.
복비 부담은 어떻게 된거지??
질문:
- 휴일 등으로 동사무소에서 확장일자를 바로 받기 어려운 경우 어떻게 해야 하나?
답:
- 토요일, 일요일, 휴일 등에 이사를 하여 그날 확정일자를 받기 어려워 며칠 있다가 받는 경우,
집주인이 그 며칠 사이에 어떤 딴짓을 하는 경우인데...
- 이사전 확정일자를 받는 방법이 있다.
- 물론 임대인의 협조가 필요하다.
- 확정일자를 받기 위해서는 전입신고, 목적물의 인도를 받아야 한다.
- 여기서 중요한 것은 전입신고이다.
- 전입신고가 되어 있으면 이사를 며칠후에 하더라도 확정일자를 받을 수 있다.
- 따라서 휴일에 이사 날짜가 잡혀있는 경우
전입신고를 미리하고, 확정일자를 받으면 된다.
질문:
- 2년 임대기간이 지난 후 월세를 인상할 계획이였으나 월세 인상을 못하고 몇개월이 지났다.
- 지금이라도 월세 인상을 알리고 재계약을 하면 되나?
답:
- 임대 기간(2년)이 지나 묵시적 갱신이 된 상태다.
- 묵시적 갱신이 되면 그 시점에서 이전 계약과 동일한 조건으로 임대차 계약이 다시 채결된 것으로 간주한다.
- 따라서 원칙적으로는 버스는 떠났다 라고 봐야 한다.
- 하지만 임대인과 임차인 사이에 협의가 된다면 그 계약내용은 얼마든지 바꿀 수 있다.